Mengenal Perbedaan MIRR dan IRR, Rumus Cara Menghitung dan Studi Kasusnya

Ketika membahas tentang tingkat pengembalian investasi, Anda pasti akan menemui berbagai istilah, contohnya MIRR (Modified Internal Rate of Return). Istilah ini sangat mirip dengan IRR (Internal Rate of Return). Namun, keduanya tidak sama. Anda dapat melihatnya dari rumus MIRR dan contohnya.

Selain dari rumusnya, perbedaan tersebut juga dapat dilihat dari berbagai aspek kedua metode. Untuk memahami MIRR, rumus menghitungnya, dan perbedaan MIRR dan IRR, simak penjelasannya di bawah ini.

Pengertian MIRR

Modified Internal Rate of Return (MIRR) jika diartikan ke dalam Bahasa Indonesia adalah tingkat pengembalian internal yang dimodifikasi. Jadi, metode ini adalah modifikasi atau penyempurnaan dari IRR. 

MIRR adalah tingkat yang menyamakan nilai sekarang dari cash flow yang masuk dengan cash flow keluar awal (tahun nol). Proposal investasi akan diterima jika angka MIRR lebih tinggi dari tingkat pengembalian yang disyaratkan (cut off) dan ditolak jika sebaliknya.

Sebuah pendapat mengatakan bahwa MIRR merupakan IRR aktual yang tingkat reinvestasinya tidak sesuai dengan IRR. Metode tersebut tergolong sebagai metrik pembiayaan yang dipakai dalam penganggaran modal bisnis. 

MIRR merupakan tingkat diskonto yang menyebabkan present value biaya (PV biaya) sama dengan present value nilai terminal (PV nilai terminal). Nilai terminal di sini adalah future value (FV) dari cash inflow yang digandakan dengan biaya modal. 

Menurut pendapat lain, MIRR adalah ukuran finansial dari daya tarik sebuah investasi. Tingkat pengembalian tersebut digunakan dalam penganggaran modal untuk menentukan peringkat investasi alternatif dengan ukuran yang sama

Dalam perhitungannya, MIRR menghitung tingkat pengembalian investasi menggunakan biaya modal. Perhitungan tersebut juga mengasumsikan bahwa arus kas proyek diinvestasikan kembali dengan biaya modal. Dengan demikian, tingkat pengembalian bukan senilai IRR. 

Perhitungan MIRR menawarkan sejumlah manfaat bagi mereka yang menggunakannya. Salah satunya adalah membantu manajer proyek untuk mengambil keputusan yang lebih tepat dan akurat.

Kelebihan dan Kekurangan MIRR

Karena merupakan metode yang telah disempurnakan, tak heran jika MIRR menawarkan kelebihan-kelebihan bagi pihak yang mengaplikasikannya. Akan tetapi, metode ini tetap memiliki kekurangan. 

1. Kelebihan MIRR

Berikut ini beberapa kelebihan yang dapat Anda peroleh ketika menggunakan metode MIRR.

a. MIRR menghindarkan Anda dari masalah IRR ganda (multiple solutions) ketika mengaplikasikan metode klasik IRR. IRR ganda tentu akan membuat Anda bingung untuk menentukan apakah suatu investasi benar-benar layak atau tidak. 

Masalah ini umumnya terjadi karena IRR menganggap suku bunga pinjaman dan suku bunga reinvestasi sama, tapi tidak demikian dengan MIRR.

b. MIRR membantu Anda mengambil keputusan dengan lebih tepat karena metode ini hanya memberi Anda satu solusi (single solution). Selain itu, suku bunga reinvestasi dari cash flow positif jauh lebih valid dalam praktiknya.

c. MIRR memungkinkan Anda untuk mengubah tingkat reinvestasi yang diasumsikan dari satu tahap ke tahap berikutnya dalam sebuah proyek. Cara yang paling umum untuk melakukannya adalah dengan menginput perkiraan biaya modal.

d. MIRR menghindarkan Anda dari kesalahan penganggaran modal berdasarkan perkiraan yang terlalu optimis yang disebabkan oleh kecenderungan IRR melebih-lebihkan profitabilitas suatu proyek investasi.

2. Kekurangan MIRR

Ketika Anda menerapkan metode MIRR, Anda harus siap dengan kelemahan metode tersebut. Kelemahan MIRR adalah sebagai berikut.

a. MIRR mengasumsikan cash flow sepanjang usia proyek yang di investasikan kembali pada tingkat pengembalian yang diinginkan.

b. MIRR memerlukan peramalan jangka panjang yang mendetail mengenai pertambahan biaya dan keuntungan.

c. MIRR mungkin sulit untuk dipahami oleh mereka yang tidak memiliki background keuangan.

d. MIRR mengharuskan Anda untuk mengkomputasi sebuah asumsi biaya modal untuk membuat keputusan, padahal kalkulasi tersebut dapat bersifat subjektif dan beragam tergantung pada asumsi-asumsi yang dibuat.

Perbedaan IRR dan MIRR

Seperti yang telah disebutkan sebelumnya, MIRR adalah penyempurnaan dari IRR dan dapat ditunjukkan oleh rumus MIRR dan contohnya. Namun, perbedaan tersebut juga dapat dilihat dari beberapa aspek di bawah ini.

1. Pengertian

IRR merupakan perhitungan tingkat pengembalian dengan mempertimbangkan berbagai faktor internal, kecuali biaya modal. Pada IRR, net present value (NPV) sama dengan nol.

MIRR merupakan metode penganggaran modal yang dilakukan dengan cara menghitung tingkat pengembalian memakai biaya modal serta dipakai untuk menentukan peringkat berbagai investasi dengan ukuran yang sama.

Pada MIRR, NPV dari arus masuk terminal sama dengan investasi atau arus keluar.

2. Prinsip Dasar

IRR didasarkan pada prinsip bahwa cash flow interim diinvestasikan kembali pada IRR proyek. MIRR didasarkan pada cash flow terpisah dari cash flow awal diinvestasikan kembali pada tingkat pengembalian perusahaan.

3. Asumsi

IRR mengasumsikan bahwa cash flow proyek diinvestasikan kembali pada IRR proyek sendiri. Di sisi lain, MIRR mengasumsikan bahwa cash flow proyek diinvestasikan kembali dengan biaya modal.

Selain itu, IRR mengasumsikan bahwa tingkat pertumbuhan tetap konstan dari satu proyek ke proyek lainnya, tapi tidak demikian dengan MIRR.

4. Ketepatan

IRR cenderung memberi ketetapan rendah pada pemakainya, sedangkan MIRR memiliki ketepatan yang relatif tinggi. 

Ketepatan rendah pada IRR umumnya disebabkan oleh profitabilitas proyek yang dilebih-lebihkan sehingga menyebabkan kesalahan capital budgeting.

5. Solusi

Pada kasus tertentu di mana sebuah proyek memiliki perbedaan periode cash flow negative dan positif, IRR menghasilkan lebih dari satu angka (multiple solutions). Hal ini menimbulkan ketidakpastian dan kebingungan. 

MIRR hanya memberi satu solusi. Dengan demikian, Anda dapat dengan lebih mudah mengambil keputusan.

Rumus MIRR dan Contoh Studi Kasusnya

Untuk bisa memperoleh manfaat dan kelebihan dari MIRR, Anda dapat mempelajari rumus MIRR dan contohnya berikut ini.

1. Rumus MIRR 

Perhitungan nilai MIRR dapat diperoleh dengan cara mengoperasikan rumus berikut ini.

Keterangan: 

Nilai terminal: future value dari cash flow masuk yang digandakan dengan biaya modal atau return yang diinginkan

k: tingkat keuntungan yang diinginkan atau biaya modal proyek 

CIFt: aliran kas masuk pada periode t

n: usia proyek

2. Contoh Penerapan Rumus MIRR

Sebuah perusahaan X memiliki data perkiraan cash flow selama 4 tahun di bawah ini.

Tahun	Perkiraan Cash Flow (dalam ribuan)
0	(1.000.000)
1	500.000
2	400.000
3	300.000
4	100.000

Diketahui pula bahwa biaya modalnya per tahun adalah 10%. Untuk itu, perhitungan MIRR-nya adalah sebagai berikut.

1.000.000 = ((500.000(1+0,1)³) + (400.000(1+0,1)² + (300.000(1+0,1)² + 100.000) : (1+MIRR)⁴

1.000.000 = 1.579.500 : (1+MIRR)⁴

(1+MIRR)⁴ = 1.579.500 : 1.000.000

(1+MIRR)⁴ = 1,5795

Log (1+MIRR)⁴ = log 1,5795

4 log (1+MIRR) = 0,1985

log (1+MIRR) = 0,0496

1 + MIRR = 1,12098 

MIRR = 0,121 

MIRR = 12,1 %

Dari hasil di atas, investasi di perusahaan X merupakan proyek investasi yang layak dilakukan karena nilai MIRR (12,1%) lebih besar dari biaya modal (10%).

Rumus MIRR dan contohnya tersebut juga dapat dihitung dengan lebih cepat dan mudah melalui Microsoft Excel. Meski demikian, pada kasus-kasus sederhana, menghitungnya secara manual saja sudah cukup.

Share this post